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厦门一小区业主状告小区广场舞扰民 物业公司被判无责

图片来自网络

案情简介

原告:11位蓝天小区业主

被告一:厦门市屿后新安小区物业管理有限责任公司(以下简称“厦门屿后新安物业公司”)

被告二:26位康康老年舞蹈队所有成员

厦门屿后新安物业公司管理的蓝天小区活跃着一支康康老年舞蹈队,练太极拳,跳健身舞,2006年初又开设了锣鼓班,老人们忙得开心快活。不想,却干扰了小区内其他业主的正常生活,从而引起了舞蹈队和其他业主之间的矛盾和冲突。鉴于此,厦门屿后新安物业公司曾三次出面处理此事,然而效果不佳,导致双方之间的矛盾进一步加深。小区业主、物业公司、舞蹈队经多次协商未果,11位小区业主无奈之下于2006年3月11日以物业公司和26位舞蹈队所有成员为被告,依法向法院提起诉讼,要求物业公司制止舞蹈队扰民的行为并承担违约责任,要求舞蹈队自行停止所有活动,恢复小区昔日安宁。

原告小区业主认为,舞蹈队已经严重侵犯了其他业主的休息权,给其他业主造成了损害,舞蹈队应当停止扰民行为,恢复小区昔日的宁静。可物业公司对此事件置之不理,放任康康舞蹈队我行我素,未尽到管理责任,已经违反双方签订的物业管理服务合同有关约定。因此,物业公司有义务要求康康舞蹈队停止所有活动。

厦门屿后新安物业公司认为,公司已经多次向康康舞蹈队提出合理要求,但均遭到舞蹈队的拒绝,可见本公司已经履行了管理职责。更何况,康康舞蹈队扰民行为属于相邻关系,应由业主与舞蹈队协商处理,本公司无权参与此事件的处理。因此,小区业主向法院提起诉讼,要求本公司制止所有活动并承担违约责任,没有法律事实和法律依据,故请求法院依法驳回小区业主的诉讼请求。

康康舞蹈队认为,舞蹈活动属于公民自由活动的权利,是宪法赋予公民的基本权利,任何人无权进行干涉。小区业主要求舞蹈队停止所有活动,不符合有关规定,请求法院判决驳回小区业主的诉讼请求。

法院判决

一审法院经审理认为,康康舞蹈队特别是锣鼓班导致的噪音行为已经影响了小区其他业主的生活安宁权。但业主要求舞蹈队停止所有活动,其请求不符合法律规定,因为合理的舞蹈活动属于公民自由活动的基本权利,任何人无权进行干涉。而物业公司非直接责任人,曾对此事进行多次协调,尽到一定义务,不应承担违约责任。法院判决康康舞蹈队停止锣鼓班的开办,并驳回原告的其他诉讼请求。

康康舞蹈队不服一审判决并提起上诉,在二审法院主持调解的情况下,物业公司提出解决方案,三方当事人达成调解协议:1、舞蹈队的晨练时间改在早上7:30—8:30,避开上学、上班的高峰时间段;锣鼓班双休日休息,平日训练改在下午4:00-5:00,并尽量降低音量。2、练习场所应距离住宅楼相对较远;3、三方各派一名代表及时对应急状况沟通协调。

法律评析

随着人们对生活环境质量要求的提高,小区业主间闹相邻权纠纷越来越多。目前,相邻权纠纷中,比较常见的主要有野蛮装修、废气、污物污染环境、噪声损害、占据公共设施和遮挡他人阳光等。小区舞蹈队噪音扰民问题也发生在业主之间,又与物业公司的管理职责产生一定交叉,它属于何种纠纷,是否属于相邻权纠纷或相邻环境权纠纷?业主能否要求物业公司制止这种行为?

1、业主相邻权纠纷或相邻环境权纠纷?

业主之间产生相邻关系的基础是业主的房屋相互毗邻,而在物业管理活动当中,最为常见的相邻纠纷有:(1)业主因对楼道等公共部位的不当使用、非法侵占,妨害了其他业主的正常通行、使用权利;(2)业主私搭乱建,影响相邻业主通风、采光等权利;(3)业主在家中或平台、楼道饲养宠物,使相邻方的正常居住、生活受到妨碍;(4)业主进行非法或不当装饰、装修的行为,产生噪音、堵塞管道等损害相邻方合法权益,如此等等,不一而足。相邻环境权,是以相邻关系中的环境权益为内容的一系列权利的总称,是相邻不动产利用过程中各享有清洁、优美、安宁、舒适的生活而排除他人干涉的权利。无论是相邻权还是相邻环境权,是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时,基于法律规定而派生的享有在他人不动产上的权利,这里的不动产是指固定的不动产。而本案中的舞蹈队扰民事件,因被告康康舞蹈队在小区没有自己的固定场所,没有固定的不动产,不符合相邻关系产生的条件,因此,本案并不属于相邻纠纷或相邻环境权纠纷。

2、物业管理纠纷?

《物业管理条例》规定,物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。合同签订后就产生了法律效力,对合同双方当事人都有约束力,其主体一方必然是物业的所有权人,即物业的所有权人是全体业主。物业公司作为小区的管家,服务范围包括保安、保洁、公共秩序维护、小区绿化、车辆保管等,但这些服务往往涉及小区公共区域,是为小区所有业主提供的,不具有特别针对性。首先,本案中原告是小区的部分业主,被告康康舞蹈队的成员也是小区的业主,他们都是合同中所约束的当事人;其次,不论是根据《物业管理服务合同》的约定,还是根据法律规定,物业管理公司的管理事项中包含对物业共用部分的维修、养护和秩序管理等,而舞蹈队活动的地点处于小区的物业共用部分即公共区域内,属于物业公司的正常管理范围,物业公司负有维护该区域秩序的责任。因此,本案是物业公司的管理职责范围内的问题,属于物业管理纠纷。

3、噪音扰民中物业管理公司的有限责任

根据法律规定,物业管理公司如果没有按照物业服务合同的约定提供相应的服务,则构成了违约。那么在本案中物业管理公司是否应承担违约责任呢?首先,物业公司并不是侵害业主权益的直接责任人。直接责任是由于康康舞蹈队的行为造成的,不能将责任推给物业公司,要求物业公司必须对纠纷加以解决;其次,物业公司不能以舞蹈队的活动破坏了公共秩序为由而要求舞蹈队停止所有活动,因为舞蹈队成员也是小区的业主,其有权利在小区内开展活动,锻炼身体。在一审审理时法院就考虑到,并非舞蹈队所有活动都达到或超过环保的噪音标准,因此法院判决停止锣鼓班的开办,而没有禁止舞蹈队其他活动,是比较合理的;其三,物业公司的管理责任是有限的,即根据双方签订的《物业管理服务合同》中约定维护秩序的责任。而在本案中物业公司已数次与舞蹈队协商未果,虽然可能存在方式方法上的争议,但物业公司毕竟尽到了一定管理责任。因此,物业公司不应承担违约责任。也就是物业公司的管理权并不是没有任何界限的,除非合同特别约定物业公司的特别管理职责,物业公司并不一定对业主之间产生的所有纠纷负有解决的责任。

在本案中,物业公司最后提出了具体的解决方案,得到三方的认可,平息了小区矛盾。笔者认为,在小区的物业管理中,业主之间产生了矛盾和纠纷,不能事事都要求物业公司进行解决。业主可以通过直接与扰民群体协商;也可以向行政主管部门或物业公司投诉,寻找恰当的调解途径;还可以向法院起诉,要求停止扰民行为。而物业公司也应该严格按照物业管理委托合同约定的范围,采取合适的方式履行职责,行使管理权。

(本文来源:网络整理)

文章来源:2019年马会免费资料

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